A maioria dos problemas de locação nasce na assinatura, não no atraso. Um contrato mal feito transforma uma retomada simples em um processo longo. É por isso que a análise prévia é o serviço mais barato da relação.
Cada um deles é uma cláusula que protege — ou que amarra o proprietário.
Fiador, seguro-fiança, caução ou nenhuma. A escolha muda completamente o caminho da retomada: contratos sem garantia permitem medidas urgentes na ação de despejo por falta de pagamento; contratos com garantia seguem o rito comum, mais lento.
Contrato de 30 meses ou menos tem regras diferentes de retomada. E o que acontece depois do termo final — se o inquilino fica sem oposição — define se a locação passa a ser por prazo indeterminado.
O índice (IGP-M, IPCA) e a data de aplicação precisam estar claros. Reajuste mal redigido vira discussão judicial no primeiro ano, e a correção retroativa é disputada parcela por parcela.
A multa por atraso não existe na lei: é cláusula contratual. Se o contrato não prevê percentual, não há o que cobrar. A análise confirma o que o seu contrato permite cobrar — e o que não permite.
IPTU, condomínio, água e luz: quem paga o quê precisa estar escrito. Sem isso, o proprietário assume encargos que imaginava repassar, e a cobrança do inquilino fica sem base.
As hipóteses de retomada e a multa por desocupação antecipada, com a proporcionalidade do tempo restante. É a cláusula que dá previsibilidade ao proprietário que pode precisar do imóvel.
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