O tempo de um despejo não depende de sorte com o juiz. Depende de três coisas que estão no seu contrato e na sua pasta: o tipo de garantia, a notificação já enviada e o motivo da retomada. É isso que eu analiso antes de qualquer petição.
A lei permite uma medida urgente na ação de despejo por falta de pagamento, com desocupação em 15 dias. Mas essa medida só cabe quando o contrato não tem nenhuma garantia. Quando há fiador, seguro-fiança ou caução, o caminho é o rito comum.
Contrato sem fiador, sem seguro-fiança e sem caução pode permitir a desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis. É mais rápido — e mais arriscado na contratação, porque não há quem responda pela dívida.
Com fiador, seguro-fiança ou caução, a medida urgente por falta de pagamento não cabe. O processo segue o rito comum, com sentença. Em compensação, existe quem responda pelo débito.
Na retomada sem motivo — chamada de denúncia vazia — a notificação prévia é requisito de validade da ação. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu isso, com uma única exceção: quando a ação é proposta nos 30 dias seguintes ao término do contrato. Fora dessa janela, sem notificação, o processo é extinto.
O inquilino não paga. A ação pode reunir o despejo e a cobrança dos valores. O inquilino pode evitar o despejo pagando em 15 dias da citação — com limite de duas vezes em doze meses.
O proprietário quer o imóvel de volta sem alegar falta. Exige contrato por prazo indeterminado e notificação prévia, com 30 dias para desocupação.
O contrato terminou e o inquilino permanece. Se a ação for proposta nos 30 dias seguintes ao termo, dispensa-se a notificação prévia.
Em junho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o pagamento da dívida que motivou a ação não impede a rescisão quando o inquilino continua atrasando ao longo do processo. A purga da mora protege o inquilino de boa-fé — não serve para sustentar inadimplência contínua.
Me conte a situação e o tipo de garantia do contrato. Eu digo qual caminho existe.
Contrato, garantia e notificação conferidos antes de qualquer medida judicial.
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